价格差异系数

工程计价里的价格差异系数不是已知的，还是需要自己计算的，一般采用类似工程预算法进行计算。 也就是找个类似工程算出系数。 一、“类似工程预算法”操作时的注意事项及运用条件 1．“类似工程预算法”要求所选的类似工程的技术条件与估价对象相类似（包括建筑结构、建筑高度、平面部局等相同或相近）。理论上说，对类似工程的建设地点、时点与估价对象并不要求很相近。但是，由于我国现阶段在工程造价定额上还不能做到全国统一一个标准，即使在工程量计算规则上，也是以各省、市、自制区为单位制定修改的，各种取费项目及费率各地也不尽相同。因此，采用“类似工程预算法”进行估价测算时，还是要尽量利用当地及与估价时点相近的类似工程造价资料。 2．对于采用成本法估价的住宅、一般写字楼、综合楼、厂房、仓库等，由于与其技术条件相似的建筑物较多，且类似工程造价资料较易获得，比较适合运用类似工程预算法来调整测算估价对象的建筑安装工程费。但对于特殊结构或采用新技术新工艺建造的建筑物、造型独特的标志性建筑物、新式的体育场馆、电视发射塔、超高层大厦等往往没有类似的工程造价资料，因此不适宜采用类似工程预算法。 3．“类似工程预算法”测算的第一种方法由于计算量大，比较适合人工、材料、机械用量不很繁杂且较固定的建筑，例如水塔、储水池、烟囱、道路、围墙等构筑物。第二种方法则适用于存在较多类似工程的一般房屋建筑物。 4．运用“类似工程预算法”测算房屋的建筑安装工程费，能否符合客观实际，首先取决于所选的类似工程与估价对象的相似程度，其次决定各项取值选择的正确和对市场价格的了解。由于建筑物的个别性决定了建筑物完全相似的不多。估价对象与类似工程的技术条件往往不尽相同。因此，必须先按估价对象的技术条件对类似工程的造价资料进行差异调整修正。例如，估价对象外墙面镶贴釉面砖，而类似工程的外墙面却是喷塑压花。这时就先要将类似工程造价资料中的喷塑压花外墙面的人工、材料、机械费及相应的综合取费运用替换方式调整成镶贴釉面砖外墙面的人工、材料、机械费及相应的综合取费。然后将调整修正后的类似工程造价资料，运用到类似工程预算法中进行估价测算。差异调整修正的步骤如下： （1）先按下列替换公式将类似工程造价资料中的人工费、材料费、机械费进行调整： 调整后类似工程人工费=原类似工程人工费 ∑（换入结构件中人工工日×原类似工程人工单价）—∑（换出结构件中人工工日×原类似工程人工单价） 调整后类似工程材料费=原类似工程材料费 ∑（换人结构件中材料用量×原类似工程材料单价）—∑（换出结构件中材料用量×原类似工程材料单价） 调整后类似工程机械费=原类似工程机械费 ∑（换人结构件中各种机械台班数×原类似工程相应机械台班单价）－∑（换出结构件中各种机械台班数×原类似工程相应机械台班单价） （2）用调整后的人工费、材料费、机械费相加组成直接费。按表1公式计算出其他直接费、现场经费以及间接费、计划利润、税金，并将它们相加组成调整后的综合取费。 （3）将调整后的人工费、材料费、机械费以及综合取费相加组成调整后的类似工程总造价，并以调整后的这些工程造价资料，按类似工程预算法测算出估价对象的建筑安装工程费。 5．在采用“类似工程预算法”作估价测算时，如果估价人员已掌握估价时点建筑安装费用中某些专项的造价，例如已掌握估价时点某高档写字楼安装的某品牌中央空调和某品牌客梯的购置费、安装费及综合取费，就可以先把类似工程造价资料中原有的中央空调和客梯的人工、材料、机械费及综合收费剔除掉，再以剔除后的各项费用，运用“类似工程预算法”测算出工程造价，最后将已知的这些专项造价加上，来计算估价对象的建筑安装工程费。 6．估价机构收集类似工程造价资料时，应尽可能搜集各种不同用途不同结构不同平面部局不同装修档次的造价资料，并组织估价人员对该类似工程进行现场勘察，使估价人员对该类似工程的技术条件有一个全面的了解。估价机构收集类似工程造价资料时，不能简单地将工程造价资料不作分析直接采用。首先要按第一点提到的，以客观成本的标准对该造价资料进行甄别，排除掉不客观的部份并调整修正成符合客观的造价资料。其次还要将造价资料整理成适合作估价测算的资料形式。例如，采用单位估价表测算出的工程造价资料，应将分部分项单价分解出人工工日及单价，各种材料用量及单价，各种施工机械台班量及单价。汇总后得出各种人工、材料及施工机械的使用量、单价、费用，才便于进行估价测算。估价机构收集整理各种类似工程造价资料时还应将有可能换出或换入部份的人工、材料、机械用量及单价标注出来，以方便今后运用替换公式操作时使用。 7．在采用“类似工程预算法”作估价测算时，首先要求估价人员对估价对象的建筑结构、建筑物高度、层高、楼板厚度、立柱断面尺寸、平面部局、内外墙装饰、附属设施等情况进行详细的现场观察。然后与类似工程中的相应部份进行分析对比，测算估价对象与类似工程因为在技术条件方面的区别而造成人工、材料、机械用量及单价的差值。最后才有可能运用替换公式将类似工程造价资料调整修正成适合使用的造价资料。 8．在确定估价对象所在地估价时点的人工、材料、机械费及综合取费与类似工程造价资料中相应费用之间的差异系数K1、K2、K3、K4时，要注意去搜集估价时点上述各费用的价格水平并与类似工程造价资料中的价格水平进行对比，切忌凭主观臆断确定各项差异系数。例如在确定材料费差异系数K2时可运用ABC分类法，将价格高的主要材料逐一进行价格对比，而将众多价格低的材料合并成一项进行对比。再运用公式：K2＝e％K1＋g％KⅡ＋g％KⅢ＋h％KⅣ＋……测算出K2值。 9．有些估价机构为了估价上的方便，制定了几种结构建筑物建筑安装工程费的单方造价，估价时直接套用，这样做一方面不能体现建筑物的个别特征，另一方面如果不经常进行调整就会使价格偏离市场信息。本文例题中，虽然总体上看单方造价变化不大，但这并不表示市场价格没有变化，例题中人工单价上升，材料、机械价格下降，反映了近两年我国建筑市场价格变化的趋势，由于有些升有些降相互抵消了一部份的差价，使单方造价变化不大。但在许多情况下，价格变化的趋势往往是整体上升或下降，并不能相互抵消的。随着我国市场经济的深入发展和加入WTO后市场的变化，建筑安装工程费随市场而变化将更加明感。靠制定一次建安造价估价标准就可以套用各种建筑并延用数年的时代已经过去了。建立符合市场经济特点的估价测算方法就更显得必要。 二、运用“类似工程预算法”作估价测算的优缺点 我们在估价实践中，经常遇到委托方不愿意提供工程预决算资料，而有时提供的却是未经审核的工程预决算资料或施工单位编制的含有不实工程量的预决算资料。估价人员对提供的工程预决算资料须进行甄别（在前面第一点中已经提到），以确定其是否客观，是有一定难度的。如果采用“类似工程预算法”，就可以避免因使用委托方提供的虚假或不客观的工程预决算资料，而造成估价结果偏离客观成本。 “类似工程预算法”采用概算的方法进行测算，相对于按工程量及单价逐项进行计算的工料测量法等方法来说，其准确度要差些。但是如果考虑到因对委托方提供的造价资料甄别不力，而造成的误差等因素在内，其准确度也不一定就低。对于估价来说，这样的准确度一般来说也是够用了。另外“类似工程预算法”考虑到了估价时点这一天的人工、材料、机械的价格，因此它更能体现估价时点的价格。按工料测算法等其他方法测算出的价格，它体现的是编制工程定额或调价只数那一天的价格，而不是估价时点的价格。在估价时点政府调整了某些政策或估价时点人工、材料、机械的价格有明显的波动，使工程造价与定额有较大差别时，“类似工程预算法”更能体现其优势。 “类似工程预算法”利用已有的工程造价资料进行调整测算，与工料测算法相比可省去工程量计算的繁杂程序，使调整测算速度快且不一定需要造价专业人员也可以做到，这也是这种方法的另一个明显优点。 运用“类似工程预算法”作估价测算，其前提是要有与估价对象相类似的工程和相应的工程造价资料。没有类似的工程和造价资料；或已有的造价资料不全面，无法调整成适合使用的形式；或只有造价资料但无法了解类似工程的技术特征，就不能采用这一方法进行测算。不能适用所有的建筑物，使其使用范围受到限制，这是它的缺点。 三、“类似工程预算法”的测算步骤 对于第一种方法只须将估价时点的人工工资标准、各种材料价格、各种机械台班单价代入表1中逐项计算即可。对于第二种方法，可按下列步骤进行测算： 1．选取与估价对象的技术条件相类似的工程造价资料。 2．对类似工程与估价对象在技术条件上的差异进行分析，并运用差异调整公式将类似工程的造价资料调整成适宜于作估价的类似工程造价资料。如果已掌握估价对象估价时点建筑安装费用中某些专项的造价，例如中央空调、电梯等专项的造价，就可从类似工程造价资料中将相应部分造价先予以剔除，并重新整理调整后的各项费用。 3．测算出调整后类似工程的人工、材料、机械费及综合取费占总造价的比重。 4．搜集估价时点的人工工资单价、各种主要材料价格、各种机械台班单价及综合取费标准，分别测算人工、材料、机械费及综合取费的调整系数K1、K2、K3、K4。 5．运用类似工程预算法的公式求出综合调整系数： K=a％K1 b％K2 c％K3 d％K4。 6．运用D＝AK公式计算出估价对象的单方造价。 7．将估价对象的单方造价乘以估价对象建筑面积，计算估价对象调整测算后的价格。 8．将估价对象调整测算后的价格加上专项造价，就是估价对象的建筑安装工程费。 四、结束语 “类似工程预算法”具有操作方法简便，又能明感反映估价时点价格水平且不易受不客观工程造价资料的误导等优点，它应能成为求取建筑物的建筑安装工程费的一种补充方法。本文上面提到的计算利润、税金等项费用，仅是包含在建筑安装工程费中的费用项目，是施工企业应有的利润和应缴纳的建筑税。它不同于重置价格中的开发利润和销售税金，后者是房地产开发商应获得的利润和销售房地产时应缴纳的销售税金。将求取的房屋建筑安装工程费加上勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费（例如投资方向调节税等），组成开发成本。将开发成本加上土地取得费用、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等组成房地产的重置价格。