关于增值税的问题

（1）什么样的不动产属于自建的不动产，怎么理解自建的概念？开发商开发的属于自建不动产吗？（2）我看过广联达的两次讲座，第一次讲简易计税的基数是除税价，而第二次讲的基数就变成含税价和原来营业税一样了，只是脚手架挪至单价措施里，而且2号文里也有说“对营改增后，符合财税2016年36号文件规定，采用简易计税方法计税的建筑工程，参照营改增前的计价依据执行。其中安全文明施工费中的脚手架费列入单价措施项目费中（垂直防护架、垂直封闭防护、水平防护架按工程实际情况计算，仍计入安全文明施工费）”，新版的计价软件里简易计税也是和原来营业税是一样的，这个问题我咨询过我们单位的会计，她说简易计税也应该是除税价纳税，我真糊涂了！（3）营改增后甲方的税负实际是否增加了，改制后只有建安成本可以取得进项税而开发商销售不动产的价格远高于建安成本，土地出让金等建安成本外的资金投入很多都无法取得进项税，可实际上需要按销售不动产的销售价格纳税，无法取得进项税的部分增加很多，这势必造成开发商税负的增加吗？（4）如果老项目采用简易计税，那开发商按哪种计税法？施工企业按老项目执行采用简易计税，只能给甲方开具3%进项税发， 票，可开发商需要缴纳11%的销项税吧？难道属于老项目的，甲乙双方都按简易计税吗？