基于税务视角下的房地产开发企业成本管理探讨

Rush 2024-08-22 | 1418阅读 6 赞

基于税务视角下的房地产开发企业成本管理探讨

Tax Burden

摘要：税负管理到底列入成本管理范畴？

引言：前阵子看到一个问题：设备费除税系数是13%，但是工程费税率是9%，剩余4%怎么考虑？

其实这个问题，刚入行的时候也有考虑过类似的（那个时候还是营业税）：营业税应该如何在合理拆分的情况下降低企业税负。现在营改增之后，销进项税的使用让企业税负确实有很多途径合法合规的去优化。

当时会去思考这一问题，主要还是来源于那时候在采购一匹体育器材时有卖家报税3%有卖家报税5%。两个点的税负差距，总价最终约谈后报价一致~这就难决策定哪家了，最后就是在税负上做决策了。因此才有那个问题：“营业税应该如何在合理拆分的情况下降低企业税负？”

成本管理

提出问题：

跟题主那个问题我认为都可以拿出来探讨的就是，造价管理人员或者说成本管理人员，是否应该考虑企业税负问题，将企业税负问题作为建设项目开发成本管理范畴？

带着这个问题，我们开展本期成本管理思路探讨

开始前，我想阐述我的观点：

我认为，要的，并且是一定要的！企业税负问题是应该作为建设项目开发成本管理范畴。

观点如下

先提下大前提，房地产开发企业的会计核算及成本核算一般按财会〔2013〕17号（以下称"17号文"）的规定进行核算。17号文主要内容是：房开企业一般按照项目的分期以及开发产品的不同等确定成本核算对象。一般设置土地获取、前期支出、建筑安装支出、基础设施支出、公共配套支出、开发间接支出、借款支出资本化等成本科目项目。从这几个大科目来说，作为造价人员/成本管理人员可以介入参与精细化管理的科目，我认为有“前期支出、建筑安装支出、基础设施支出、公共配套支出、开发间接支出”这几类科目项。

税负方向上成本精细化

哪些方向去考虑成本管理在税负上的贡献呢。我认为主要通过税种去考虑（一般计税）：

Value Added Tax

增值税概念

增值税，我相信大家都有接触过，且大家应该老听到“增值税是价外税”，因此营改增后的房地产开发项目成本的构成=税前价款+增值税。如此，大家先假想下，开发成本固定的情况下，是不是增值税额越高，税前造价就越少，计入项目开发成本的金额就会越小。是吧，所以这也就致使很多房开单位致力于寻求金额大的进项税，从而有效的降低成本。

地产开发

先说一个概念，房开单位最终应纳增值税（本年累计发生额）=销项税额－（进项税额－进项税额转出－免、抵、退应退税额）+简易计税办法计算的应纳税额+按简易计税办法计算的纳税检查应补缴税额－应纳税额减征额-加计抵减额（1-本期累计数）

好复杂，这个公式。我们用大白话简单点理解就是，企业应纳增值税=销项税额-进项税额。这就是另一个方向。在总价不固定的情况下，不含税总额越小，进项税额越高，则应纳增值税越小，开发总体成本越低。

Input Tax

进项税额

根据上述思路，因此主要操作思路我列举下我的理解：

我认为就是在合法合规的基础上增加进项税额（一般计税）。

合法拆分

合法拆分：施工、材料采购等不同税种分成不同合同进行签订。

如：

方案一：某项目大总包情况下，合同不含税造价10000万元，9%取税金额900万元。含税总造价10900万元。因此在财务科目上，计入开发成本-建筑安装工程费支出科目金额是10000万元，计入增值税进项税额科目900万元。

方案二：方案一基础上，若把其中配电箱电线电缆等设备采购单独拎出单独签合同。情况如下：

假设其中设备商给到总包的不含税金额1000万元，13%取税金额130万，含税总造价1130万元。

若将以上费用，设备厂商直接与建设单位签合同，设备厂商给到建设单位的发票也是一样的总价和税额。

建设单位成本如下：

设备厂商含税总造价=1130万元（不函数及造价1000万元，税额130万元）

总包的含税总造价=10900-1130=9770万元（不含税造价8963.30万元，税额806.70万元）

因此，建设单位最终不含税造价1000+8963.30=9963.30万元，税额130+806.70=936.70万元，含税总造价10900万元。

因此可见，方案一与二含税总造价是一样的，但在税额上，方案二对比方案一不含税造价减少36.70万元，进项额增加36.70万元。进项增加，相当于应纳增值税是减少36.70万元。以上，我们也能发现在现有市场化项目和房开企业中，目前极力推进集采和甲分包的引用，除了降低不含税造价（集采和甲分包可以压低单价），还可以同比例增加进项税额，在税负上收益。因此有条件的开发商对此，何乐而不为~

合理增项

合理增项：开发成本涉及的不动产租赁等进项税额都是可以计入抵扣项的，因此不动产租赁等费用够可以在对应建设合同中增项列支，从而合法增加进项税额。

END

最后

作为成本管理人员可根据以上思路，配合合理的合约规划、招标计划、成本拆分等管理手段进行在税务视角下的房开成本精细化管理动作。除此外，印花税、土增税、所得税融资方面等方面也是可考虑的成本精细化管理措施，有兴趣的下一期我们在探讨下，还希望各位积极探讨，纠偏指正。

......

好了，今晚就先写到这里，这个专题就此结束，后续有新的思路再继续更新。

这些都是个人见解，还请诸位多多指导探讨，给予意见。

今日分享及意见输出就到这了，后续就请各位多多参与评论探讨哈

（本次文中思路均由工作中学习并总结，如有雷同纯属晚辈学习前辈了，望理解！）

2024年8月23日 15点：可能我阐述不太清晰，看评论区还有人不太理解。特意找了下财务要了一则论文，供大家一同学习：

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